杜耀明:與地產霸權一起同行、 分享快樂



特首林鄭月娥口中常說,房屋政策在民生措施之中是重中之重,看似用盡洪荒之力也得解決房屋問題,但究其實,她自許的政府角色不外是經營樓市,不是起樓放售,就是促成物業成交。

她的房屋政策是置業為主,並以重燃各階層的置業希望為當務之急。目前,不要說一般市民不敢高攀樓市,甚至收入屬於全港最高四分一的住戶也只能望樓興嘆,但林鄭認為他們不應放棄置業夢想。她寄望能夠與地產商合作發展“首次置業單位”,使這批高收入人士入市,即使只能買質素遜於私樓的單位。

林鄭同樣照顧基層公屋住戶的買樓慾念。因此,主要讓公屋租戶申請,本來是出租公屋新落成單位的“綠置居”計劃,亦由短期措施變作長期政策。這項政策走到極端,就是新公屋單位都全部發售,待公屋租戶轉到這些“綠置居”後,空出的單位才由申請公屋者入住。換言之,到一個階段,政府不用再興建出租公屋。

有別於過往的房屋政策,林鄭置業為本的構思是要一舉兩得,既滿足住屋需求,亦減輕政府財政負擔。回顧港英管治年代的房屋政策,是以居者有其屋和公屋商場收入去資助公屋的興建成本和補貼其運作開支。無奈九七後特區政府自毁長城,首先放棄居屋計劃,方便樓市復甦,然後再出售公屋商場,結果不但公屋興建計劃再無可持續的財政來源,日常運作虧損亦無法彌補,公營房屋的財政承擔如何解決頓成一道難題。

不過,林鄭的解難方法,不是大規模復建居屋,重拾穩定的資金來源,而竟是盡快把資金回籠,建一座賣一座,把新公屋全數賣走,降低房屋支出。問題是,申請居屋的人數達十萬戶,而申請“綠置居”者約一萬二千宗,林鄭何以不重點發展居屋,滿足龐大住屋需要,更可以吸納不少公屋居民,讓他們空出單位?

同時,公屋申請個案超過十五萬宗(未計十二萬非長者一人申請個案),迫在眉睫依然是興建公屋,除非林鄭能提出數據,證明未來十年有意又有能力購買“綠置居”的公屋住戶者眾,其數目與公屋供應量(約二十萬個單位)相近,足可買入全部新單位。

林鄭當然沒有數字,未有定案便胡亂說出八十萬個公屋單位已經足夠,其後引起社會哄動又諉責於傳媒。她的莽撞無知,急於為所謂新房屋政策製造聲勢,表面上固然是其個人專斷作風所致,未經公開諮詢便改變房屋政策,但她連基層也不放過,大力銷售低端產品,正好用來襯托她向高收入階層推銷 “首置居”,並無特別,只是她貫徹始終的表現。

其實兩者大大不同。“首置居”是以地產商為合作夥伴,不但不會動地產商絲毫利益,改變地產財閥的權勢,更擺明在光天化日之下輸送利益。首先,政府不願意放寬居屋申請資格,以至放棄大舉興建居屋,冒住失去穩定現金流的財政風險,也要搞“首置居”,就是避免搶走私樓納米單位的潛在顧客。

其次,林鄭的“首置居”有助解決地產商大量農地儲備的問題。根據統計,目前四大地產商擁有新界農地約一億零六百萬平方呎,面積大概是一千個政府大球場。好明顯,林鄭的如意算盤是把他們手上的農地轉作住宅用途,一面供興建私樓,一部份地方則用作興建“首置居”。這樣做,政府參與最少,不用自己開發土地,不用太多的空間規劃,只需改動土地用途,擬定“首置居”的規定、數量和大小,一切便交由地產商收地、設計、興建。

不過,當房屋需要靠地產商合作才能解決,政府只會日趨弱勢。它不僅在房屋政策,也在土地用途、都市規劃、財政收入都跟着地產商走。眼前已經看到,香港土地和樓價昂貴,就留給主要是來自大陸的海外買家購買,政府不會管。樓價比天高,政府同樣視而不見,更設立“首置居”為樓市儲備購買力。新界農地荒廢,農業萎縮,地產商却不斷增持農地以待發展樓市,政府又怎會振興農業,向他們說不。

他日政府收入進一步倚靠官方賣地和農地補地價,官商之間更是利益共通,腦袋想法一致,今天的情況只會變本加厲。到時,地產霸權要比過去任何年代更為凌厲,而林鄭置業為本的房屋政策當然首記一功。

(以上評論純屬作者個人觀點,並不代表本台立場。)

自由亞洲電台


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