放寬強積金入市買樓危機重重

為了配合特首林鄭月娥的房策新政特別是增加市民擁有自置居所比例,政府及積金局據說正研究讓市民可以提取強積金的供款作首期,購買政府資助房屋以至一般住宅,具體建議稍後才會公佈。

增加擁有自置居所市民比例不算甚麼新的目標,首任特首董建華就提出過八萬五建屋計劃及七成人擁有自置居所的目標。後來嘛,因為樓市大逆轉,有樓冇人買(以萬計建成的居屋單位丟空多年養老鼠),政府還因此停售停建居屋,八萬五的目標及七成市民自置居所計劃也在不動聲色下「不存在」;不過,董建華要在立法會及市民不斷質詢下才承認已放棄有關目標。林鄭月娥的建屋大計、房策新猷會不會像董建華的大計那樣夭折大家只有走着瞧。

撇開其他亮眼政策目標,單單讓市民以強積金供款作為買資助房屋或一般住宅單位的做法已存各種各樣的難題以至危機,要克服不容易,強行推動更可能把整體社會推向巨大政經風險中。

先看一下技術上的問題。整個構思顯然是以新加坡為師,因為當地早已容許公民以中央公積金供款作為首期購買政府的組屋,此舉不但令新加坡大部份人擁有自己的居所,也被視為穩定國家,鞏固政權的重要政策工具。以新加坡為師本來沒甚麼大不了,任何有效的政策建議都該參考。

供款微薄難幫助買樓

可香港各方面的情況跟新加坡相當不同,恐怕有東施效顰之弊。其一,人家的中央公積金供款高達入息的四分一,十年滾存下來數目相當可觀,夫妻二人即使收入一般,十年、十五年下來公積金戶口結存數目甚高,撥出部份作首期綽綽有餘。香港的強積金供款只有5%,最高供款額則設定在勞資雙方各供1,500元即合共3,000元,十年下來累積不多過五十萬港元。這樣微薄的數目即使悉數提取作為首期也不足以負擔動輒三、四百萬的居屋單位,更不要說在私人市場入市了。而且,大半有資格購買居屋的申請人入息都達不到三萬元的上限線,意味滾存的結餘比五十萬低一截,要作為首期甚為勉強。

另一個問題是香港的資助房屋計劃始終跟私人樓市而不是市民的收入水平掛鈎,私樓不斷漲價的話,居屋價格包括未補價居屋也水漲船高,跟市民購買力脫節之餘,更令強積金供款越發顯得微不足道。上周將軍澳寶盈花園就有未補價居屋以638萬賣出,以一成首期計需要六十多萬,遠超強積金的結存。若果未補價居屋也買不到,放寬強積金買樓其實得物無所用。

接着要說風險問題。放寬原本用作退休保障的強積金入市對樓市以至整體社會都有重大的不良影響。樓市方面,樓價剛剛因施政報告沒有推出新辣招而再創新高,未來幾個月有可能繼續上升,進一步脫離市民收入及經濟基本因素。可以說,用泡沫已不足以形容這樣的瘋狂市況。

破壞退休保障的初心

面對這樣的非理性亢奮,合理的做法是增加供應,控制需求,避免能力不足的人因為趕上車而入市。放寬強積金入市卻剛好與這樣的政策背道而馳,令更多本來儲蓄不足、不多的家庭搶入市,令市場無端增加一批實力不足的新買家,樓市將因此而更瘋狂,樓價更高不可攀,帶來的風險實在不言而喻。

在社會方面,強積金是退休保障的重要支柱,在政府放棄全民退休保障計劃後尤其重要,不該輕言轉變用途,否則將會全然破壞整個計劃的「初心」。一旦政府真的容許市民提早動用強積金入市買樓,等同減少市民退休前可積累的金額,令他們在六十五歲退休時可動用的現金大幅減少,可能很快就要跌入綜援保障網內。

若果所買的政府資助單位價格穩步上升,變成首期的強積金還有點升值的好處;要是樓市在退休潮時出現調整,樓價大跌令市民變成樓蟹,那強積金入市不但沒有任何儲蓄作用,反而令市民到退休時背負額外債務,不知如何清還。

算來算去,強積金入市買樓看不到甚麼好處,弊端卻一大堆,還是及早放棄這個念頭吧!

盧峯

香港 蘋果日報

 

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