樓市沒有最瘋癲只有更瘋癲

當前的樓市只能用一句話來形容:「沒有最癲只有更癲。」以往大家視九七年的樓市熱潮為「瘋狂市」,覺得天水圍的私人樓宇每呎6,000元(建築面積)是不可思議。可現在元朗、天水圍的新樓呎價已在萬元以上,將軍澳的新樓逼近二萬元一呎;西營盤一個新的迷你樓盤呎價更超過四萬元,小小200多呎的單位開價高達一千萬元以上,呎價比九七年山頂稱為「天比高」的豪宅呎價約三萬元要高一截;真有點發展商有多大膽、樓價就有多高的意味。

「買貴不會買錯」信念難扭轉

再想想,九七年樓市第一次「癲瘋」的時候,供樓負擔沉重,可置業者頂多是咬緊牙關削減其他開支應付供樓,又或利用發展商提供的二按入市,又或兄弟姊妹合作買樓,互相支援。新一輪的樓市「癲瘋」卻更進一步,甚麼二按、合資供樓也不足以應付超高的樓價,首置買家特別是年輕置業者必須靠「父幹」──那就是由父母以本身的儲蓄提供高達一、二百萬元的首期,又或把原本的居屋、私人樓宇加按以籌集首期。

這種兩代人合力買樓供樓的情況雖然還不像日本樓市狂潮時爺孫三代合資買樓那樣荒唐,但也相距不遠。相較之下九七年的所謂狂熱實在不夠癲狂。

還有一個「瘋癲」現像值得注意。九七樓市處於最高峯時,仍有不少人擔心樓價高處不勝寒,仍有不少人提醒買家及準買家小心注意風險,不要盲目入市。可在新一浪的「瘋癲」樓市中,指出樓市過熱可能爆煲的市場人士一個又一個收聲,不願或不敢再提樓價脫離現實可能出現大調整,有的選擇沉默,有的乾脆為樓市護航,認為購買力及資金源源不絕,買家又有持貨能力,不可能重演九七、九八年的大跌市,頂多橫行一段時間就會掉頭向上。換言之,「只會買貴不會買錯」及買樓必賺的信念比九七年的時候還要強固、還要普遍,根本扭轉不了。即使政府高官也不敢再說樓市有泡沫或位高勢危,只叫大家量力而為。

從這幾個方面看,九七樓市原來只是稍稍過熱,算不上不正常,當前的樓市才真的有點「燒壞腦」,真的狂態畢呈,怎不是沒有最癲只有更癲!

然而,瘋癲或非理性亢奮絕不能支撐樓市,它帶來的只會是泡沫,只是一個超巨型的泡沫。而泡沫的下場只有一個,那就是爆破,然後化成水點散落地上,變成空無一物,好像不曾存在過一樣。

美日樓市泡沫爆破前車可鑑

上世紀八十年代末、九十年代初日本經濟未必第一,但樓價之高,樓市之瘋癲卻是全球之冠。東京都內「皇居」那小小一片土地的地價居然比美國加州所有土地價值的總和還要高。那時日本民眾雖然要三代人合力供樓,但他們大部份確信明天會更好,樓價明天會更高,手上的資產將會更值錢。

但到九十年代中,日本樓價大幅回落,三代同堂合力供的住宅變成負資產。有些到現在二十多年過去,樓價仍遠低於當年的水平,幾代人的儲蓄就這樣被蒸發掉;有不幸的家庭更是三代人變成「樓蟹」,想鬆綁也鬆不了。

二○○六年美國樓市的泡沫比八十年代的日本不遑多讓。那個時候美國人只需要一份固定工作,銀行就願意0首期或超低首期借錢讓他們入市買樓;有樓的則主動讓業主加按套現買第二、三套物業,又或乾脆借加按的錢來消費。那時美國經濟景氣相當厲害,即使專家如聯儲局主席格林斯潘對樓市狂潮也不以為意,認為樓價升完再升不是泡沫,而是反映美國經濟及金融體系強勁。

可原來樓價天天向上是次按債券濫發帶來的巨額信貸推動,根本沒有實體經濟及入息因素支持。結果,泡沫終於爆破,大量物業變成銀主盤;引發的危機還差點令美國以至全球金融體系崩潰,到現在仍未完全復原。

香港當前樓市盛況同樣完全脫離經濟基本因素及市民收入水平,能升完再升靠的是超低息帶來的熱錢加上內地的游資。只要資金流逆轉又或資金成本上升,泡沫可以短時間內爆破,200多呎蚊型單位的價格隨時由一千萬跌至500萬以下甚至更低,對香港帶來的損失、震盪肯定比美、日更大,更具破壞性。

盧峯

香港 蘋果日報

 

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