明年樓市危機四伏


再過十天2017年就會結束,以當前樓市的狀況來看,今年將是2009年以來八年中的第七個升市年,樓價比2016年再升15%及創新高。若果拿來跟過去二十年的低位、即2003年「沙士」前後相比,樓價至少升了六、七倍;即使比上一個1997年高峯樓價也上升至少一倍以上。絕大部份地產業界人士預期明年樓價仍會穩步上升,有的認為樓價至少再升5%,有更樂觀的則認為樓價有彈升一成或以上的可能性。總之,市場人士似乎看不到有明顯調整的原因,更不要說出現大跌市。

美日慘況前車可鑑

市場樂觀的原因主要有兩方面:其一是利率仍然超低,美國加息五次香港仍紋風未動;來年美國即使再加息三次香港也未必照跟,至少不會跟足。其二是買家持貨能力比以前強,有不少業主的自住單位已供滿,樓價下跌也不必急於賤價出售套現,避免雪崩式的下跌。而只要不出現雪崩式暴跌,樓價稍稍調整就能像去年秋天那樣掉頭向上。

經歷長期升市以後,市場充滿樂觀情緒不難理解,對風險及潛在危機視若無睹更是普世皆然。日本家庭、企業及銀行在九十年代初地產泡沫爆破前,同樣深信日本樓價只會升不會跌,三代合力供樓才能保證有瓦遮頭,不會落後於形勢。2006年美國大小城市的業主同樣心雄,認定任何時候買樓都會升值,還可以透過加按轉按把上升的樓價套現再用來消費,享受無窮盡的財富效應。

只是,事實證明這樣的樂觀或亢奮情緒是沒有根據的。任何投資都有升有跌,脫離經濟基調的天價始終有回調的一天。1992年以後日本樓價像吃了瀉藥一樣瀉個不停,三代供樓變成三代樓蟹,經濟自此奄奄一息。2006年美國樓市爆煲引發次按危機,推倒一家又一家金融機構,差點令全球金融體系陪葬,迫使美國政府及聯儲局出猛招包括幾年量寬及零息才勉強穩住經濟;直到今年金融海嘯踏入第十個年頭才總算重拾穩步增長的軌道,但不少地區的樓價依然比高峰時低三、四成,銀主盤、強拍盤更是不少。

香港樓市連升十多年,樓價不但已是全球最貴地區之一,更遠遠脫離經濟基本因素包括經濟及市民收入增長,社會根本難以負荷,更遑論進一步上升。

游資隨時撤離香港

最重要的是,市場人士感到樂觀的兩個基本因素其實似是而非,隨時在短時間內逆轉,為樓市帶來巨大的調整壓力。首先以超低利率而言,美國聯儲局自2015年冬季開始利率正常化步伐,到本月已先加息五次,累計美國利率已上升1.25厘,而香港一直沒有跟隨。當中主要原因是有大量游資特別是內地資金留在香港銀行體系內,抵銷了美港息差影響,令銀行毋須按聯繫匯率機制調整香港利率,令超低息環境可以持續。

問題是這些游資、內資可以留在香港,也可以因出現更好的投資機會或內地資金需求緊張而在短時間內撤離,令銀行體系結餘在短時間內大幅減少。到時候港息不但要上升,還極可能要追回過去兩年沒有加的1.25厘利息。再加上明年美國聯儲局將會加息三至四次,合共1厘左右,令香港明年大有可能在一年內加息兩厘或以上。這不但即時改變低息環境,更會令供樓負擔明顯增加,減弱樓市承接力,樓價焉能不跌。

此外,過去兩年不少作為業主的父母把手上已供完的物業加按套現協助子女上車買樓。這意味家庭的負債比率上升,供樓開支暴增(兩頭供樓),利息一旦在明年內調升兩厘,父子兩代同時面對供樓開支增加,會否像市場人士估計那樣有力持貨下去等是個疑問。何況未來幾年利率只升不跌,供樓負擔不斷加碼,實力不足的小業主將被迫斬倉沽貨,個人損失巨大之餘更令樓市沽壓大增,樓價怎能不應聲下跌。

展望明年樓市不但難以樂觀,更是危機四伏。

盧峯

香港 蘋果日報

 

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