放寬樓市辣招愚不可及

不知道是因為特首林鄭月娥施壓還是受到其他壓力,財政司司長陳茂波前幾天在立法會財經事務委員會上透露,政府正考慮放寬一些遏制樓市的措施,例如放寬按揭保險提供的九成按保規定,讓購買樓價較高樓宇的業主也能透過按揭證券公司的按保計劃申請九成按揭,目前正等待合適時機推出。表面上看,放寬按保的限制可以協助一些儲蓄不足的首置買家入市置業;但其實放寬規限形同為樓市「辣招」減辣,即時的效果是令熾熱的樓市火上加油,令樓價升幅更快更失控,不但首次置業家庭的購買力難以追上,更會增加金融體系以至整體社會面對的風險,實在是愚不可及的餿主意。

向炒家投降 日後難調控

特區政府由幾年前開始針對樓市推出一系列辣招或需求控制措施,主旨是希望冷卻過熱的樓市,控制樓市風險,避免能力、財力不足的家庭勉強「上車」,背上難以承擔的債務及財政風險。幾年後的今天,本地樓市的狂熱情況只有更失控,樓價自前年底開始連升十多個月,近幾個星期樓價更是不斷創新高,拋離九七年已近一倍。最近,北角海旁的新建住宅屋苑錄得每呎6萬多元的天價,其他大型私人屋苑、居屋以至已出售的公屋同樣不斷出現破頂價。以本是針對中下層家庭的居屋為例,呎價過萬的比比皆是,還看不到見頂回落的迹象。

在這樣熾熱的市況下政府再放寬需求控制措施或減辣的話,只會向市場發出錯誤訊息,牽引更多資金入市,加劇panic buying(恐慌性購買)的情緒,令瘋狂的樓市更一發不可收拾。

應該看到,從幾年前開始樓市已明顯脫離香港經濟的基本因素包括經濟增長率及市民收入水平。經過近年持續上升,樓價跟經濟現實的差距更遠,更缺乏實質因素支持,說樓價位高勢危已不能反映當中的風險,

何況,不管政府官員或學者一再強調,樓價不可能持續脫離基本因素上升;一旦放寬辣招等同政府主動驅使樓市加倍亢奮樓價加快上升,令樓價更離地,令樓市的風險倍增,從邏輯上、理論上看都是自相矛盾的。

從政策及政治層面看,放寬按揭成數規限或減辣更會發出後患無窮的訊息,那就是特區政府對樓市調控無能為力,毫無章法,連正確合理的措施也無法堅持。試想想政府引入多輪辣招調控樓市的目標是穩定樓市,控制風險;現在政策目標仍未達到,樓市仍然狂態畢呈,政府卻忽然撤銷部份辣招,放任更多財力不足的買家入市,對市場人士及炒家而言形同是投降之舉,形同政府承認當前壓抑樓市政策無效無力。這樣下來,炒家固然會更為活躍,政府也會因為失去公信力及可靠性而失去調控樓市的能力與主動權,再出甚麼辣招也無法再取信於市場與市民。

藉按保入市家庭風險高

最可怕的是,放寬按保計劃的規限會為個別家庭及金融體系帶來巨大風險。需要借助按保計劃九成按揭的置業者大部份都是財力、儲蓄有限的家庭,要不是這樣他們大可透過發展商及其他財務機構提供的二按或其他貸款入市。在樓價穩定的時候,中低收入家庭為買樓而超額借貸問題還不算大,因為他們可以透過未來幾年收入上升逐步減低債務佔家庭收入的比例。問題是現時樓市過熱隨時出現調整,並會拖累經濟下滑。到時候因放寬按揭成數規限而入市的中低收入家庭將首當其衝成為犧牲品,需要背負兩代人難以還清的巨債。

此外,金融體系包括按揭保險公司也會因此面對呆壞賬上升的危險。事實上,目前已出現兩代人合力買樓供樓的「靠父幹」現象,令一般家庭負債比率大幅上升;若再放寬政策令收入不足的家庭入市,風險之大實在難以想像。

樓市現時處於「沒有最瘋只有更瘋」狀態,需要的是加強調控而不是減辣。假若政府真的主動放寬需求控制措施或減辣,樓市泡沫只有更大,社會面對的風險將難以想像!

盧峯

香港 蘋果日報

 

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