泰國公寓開發過剩釀金融危機

 

截至2017年第三季度,泰國曼谷仍有36950個公寓單位未能出售,2018年將有更多預售給外國買家的公寓竣工,大量的公寓房地產商可能會面臨財政危機,將對泰國金融業乃至經濟造成不良影響。

Chaoxun March 2018
《超訊》2018年3月號

泰國房產低首付、廉價、高回報、永久產權等都讓投資客們無法拒絕。

據房地產諮詢機構出具的報告顯示,目前投資泰國房地產的客戶群主要集中在日本人、新加坡人及中國人(陸港台),購買房型以公寓為主。為了滿足外國買家的需求,泰國房地產開發商大力開發公寓,而在中國大陸、港台媒體及房地產中介目之所及的宣傳推廣泰國房地產項目中,也都以公寓為主角。2017年,泰國公寓開發量總額為56000個單位,達到近幾年來公寓開發量的最高點!

據高力國際發佈的報告,曼谷公寓投資回報率位居世界第三,達12.4%,僅次於日本(28.3%)和倫敦(16.1%),房屋價格年上漲率也是世界第三,達5.4%,僅次於倫敦(10.9%)和吉隆玻(6.9%),不過,截至2017年第三季度,卻仍有36950個公寓單位未出售。這個數據不免讓許多專家開始擔心,在這場炒房搶灘中,泰國公寓可能會醞釀出一場危機。

中國買家存在匯款難題

根據中國著名房地產銷售平台有路調查報告,大多數中國投資者購買房地產進行資本增值,並通過分散投資來分散風險。「泰國房地產開發商應對外國買家更加慎重,尤其對中國買家,因為他們匯款出境數額受限,可能無法完成購房支付。」高力國際泰國研究部副主任Surachet Kongcheep此前對媒體表示。他說,2018年將有更多預售給外國買家的公寓竣工,如果開發大量公寓的房地產商則可能會面臨財政危機,這將對泰國房地產、泰國金融業,乃至泰國經濟造成不良影響。

隨著中國外匯政策日益縮緊,2017年年底,中國國家外匯管理局發佈《國家外匯管理局關於規範銀行卡境外大額提取現金交易的通知》,規定個人持中國境內銀行卡在境外提取現金每年不得超過10萬元人民幣,且每年不得超過5萬美元購匯額度。這對想把資金外匯的中國買家來說無疑是一個大障礙。據筆者的朋友透露,其在曼谷富人區素坤逸某巷購買的某泰國房地產商開發的公寓項目(應朋友要求,不便透露具體項目及地址),亦出現買家中國買家匯款難題,最後導致尾款無法交齊,房子不僅被房地產商沒收,連定金也無法返還。筆者的朋友表示,該項目從立項之初便針對中國買客,所有的宣傳冊都是中文,乃至銷售員都聘請講華語者。「該項目已經開發到第六期,以新加坡人、中國大陸、台灣和香港的買家居多。」

泰國著名上市房地產開發公司Supalai集團常務董事Tritecha Tangmatitham表示,中國買家擁有旺盛的購買力,然而,大部分人都是投機客或投資者,為了降低房地產商的風險,更傾向於出售預售房給中國買客。據筆者了解,根據目前泰國房地產市場規則,大部分外國買家購買預售房只需先支付定金及30%首付,剩下的70%則待房屋竣工再支付。

無力支付七成餘款買家增加

隨著中國買家湧入泰國房地產,把這一股「違約洪流」也帶入泰國,且前景並不樂觀。「2017年中旬開始,就有一些香港買家因無力支付70%尾款導致違約,可以預見,這股違約潮將在2018年爆發,到時候對泰國房地產會是一個不小的打擊。」據筆者接觸的一位不願透露姓名的香港房地產中介說,很多香港中介只是為了拿佣金,都不曾到泰國實地考察公寓項目,就拚命向顧客推銷,誇大投資回報率,而顧客僅僅想通過短平快方式賺取利潤,也便信了中介。「事實上,這些投資者也只想支付30%,他們希望在公寓竣工前可以轉手出售,這樣就無需支付70%的尾款了。」這位中介經理人說。另外,即使想要支付70%尾款的買家,若本身面臨資金難題,欲向銀行貸款,可能性也基本為零。一方面泰國法律不允許本地銀行貸款給外國買家,另一方面,對於在泰國僅有的兩家中方銀行,即中國銀行和工商銀行早前亦嚴格要求貸款人提供個人材料,但近來由於中國政策限制,兩個銀行對持有泰國合法工作證的中國人也不開放貸款業務,更遑論連泰國工作證都沒有的外國買客。

「如果中國買家購買房屋後無法轉手出售,最終這些房屋又回歸到房地產商手上,而我們又要花時間和金錢出售這些剩樓。」Tritecha Tangmatitham說,這並不是房地產商所樂見的結果。而按照這樣發展下去,泰國公寓市場也將醞釀出一場危機。看泰國媒體及房地產機構發表的相關報道,大多對2018年公寓市場持樂觀態度,一方面由於泰國政治暫且處於穩定狀態,另一方面對泰國經濟看漲。泰國政府正在大力開發公共交通運輸,尤其近一兩年內將再完成橘線和藍線地鐵,也將帶動周邊房地產發展,而對於現有的綠線,周圍房地產開發已將近飽和。

不過,筆者對於公寓市場並不看好。歸根結蒂,外國買家購買泰國房產除了少數以養老居住為目的外,無外乎用於投資,因此大多數外國買客根本目的在於追求利潤。在媒體和房地產商的鼓吹下,引起買客頭腦發熱,也導致泰國公寓供過於求。買家如何二次轉手,這是一個大問題。或許要緩解這一現狀,可以轉移焦點。事實上,比起公寓,筆者更看好泰國的House,(備註:House是指涵蓋土地所有權的獨立房屋)這是一塊外國買客尚未發掘的寶藏。

看好泰國獨立屋的投資價值

在筆者看來,公寓是外國人在炒作的遊戲籌碼,要提升籌碼,卻面臨難以找到下家的現狀。而據筆者了解,很多泰國人更傾向於購買House,因為House不僅面積大,且泰國人一旦購買,則可擁有土地所有權。因此,這對外國買客來說也是一個機遇,購買House,則轉售對象可以選定泰國人。據有購買House經驗的外國買家解釋,預售房公寓的溢價僅在於竣工前的炒作,而對於購買House,則不僅有泰國本土需求市場,且在轉手時可獲得房屋及土地溢價。根據泰國法律,外國人不可擁有土地,因此,外國人購買House通常是與土地業主簽署土地租賃合同,並到土地局登記在案,可達30+30+30年。不過,據說明年泰國政府將更改法律,允許土地租賃合同有效期達99年,且可再續期,並無限繼承。這對外國買家無疑是一個有利政策。

事實上,外國買家把購買焦點從公寓轉移至House,也只是一個權宜之計。對於房地產市場來說,真正的危機在於買客的投機行為。但是筆者也相信,市場自由規律調節,泡沫該破滅的時候也抵擋不住,作為參與者之一,只能在破滅前做好心理準備,防止個人損失擴大化。若真要避免危機,也許只有不參與才是最安全,但誰又能阻擋人性的貪婪?

文/陳清康,《超訊》2018年3月號

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