樓市轉勢從金管局接貨開始

等了又等,盼了又盼,金管局總裁陳德霖先生終於可以出手承接港元沽盤,而且一開始接就接了近100億港元(分四次接貨)。這一方面顯示金管局在聯匯制度下仍然有為,另一方面則可以名正言順的說利率正常化進程正式啟動,加息不再是遙不可及的事。

港美息差不可能長期維持

說陳先生「期盼」金管局可以入市接沽盤買港元倒沒有誇張。早在一個多月前陳先生在網誌已露了口風,指港美息差令套息活動增加,按聯匯機制將令港元轉弱,投資者會加快沽港元買美元套息,到時金管局便會出手買入港元令銀行結餘降低,最終促使銀行加息,令香港開始跟隨美國進入加息周期。可這個利率正常化進程遲遲只聞樓梯響,不見人下樓。港匯不斷逼近7.85的底線卻又始終沒觸及,令金管局出手無從,他口中的利率正常化形同空話,怎不令陳總裁氣結。

到上星期末港匯終於突破7.85底線,市場有人先後沽售近百億港元,總算讓陳總心願達成。試想想,金管局形同中央銀行,可這「央行」不但沒有左右匯率的能力(聯匯制度固定港匯兌美元匯價),連利率也影響不了,央行官員自然不是味兒。

陳先生希望入市讓利率開始正常化還有另一個原因,那就是港美息差不可能長期維持及不斷拉大。美國先後加息六次港息都未跟隨,但按聯匯機制設計,港息總有一天要跟隨美息向上。這個過程越遲開始,將來追加的速度及幅度就可能更大,引發的震盪非同小可,陳先生及金管局自然希望加息進程及早開始,讓社會逐步消化加息的影響。

金管局出手承接港元沽盤也許未必令銀行會立時加息,今次入市後銀行同業拆息也只是輕微上升。然而,港美息差已高達一厘半,加上美國今年內將會至少再加息兩次,息差進一步擴闊迫使更多資金轉為美元套息,令港元進一步走弱,金管局要不斷接貨,令銀行結餘不斷縮減,沒多久加息就會變成事實。

而除了正常聯匯機制的套息活動外,資金流出的情況短期內也可能因地緣政治風險及資產市場包括股市不振而加劇。事實上近幾個星期全球股市包括港股不但大幅波動,也出現成交縮減大市下跌的陰乾狀態;這將促使更多資金流出港股及香港。再加上歐美與俄羅斯之間在多個問題上針鋒相對,資金避險意欲更高,改投避險貨幣、回流發達國家的情況將越來越明顯。

港家庭負債比率不斷上升

要知道香港龐大銀行資金結餘有相當部份是在尋找投資機會,一旦投資氣氛轉壞,他們便會離港他去,尋找新的地區投資或避風,也不會再接受港美利率差距,到時港元利率便可能會比預期中上升更快更多,而首當其衝的將是高不可攀的樓市。

事實上香港的瘋狂樓市全靠超低息環境及由此衍生的非理性亢奮支撐,現時過千萬的住宅單位比比皆是,居屋單位五、六百萬幾乎已是起碼的要求。1,000萬的單位即使付了500萬首期仍需負擔500萬供款,利率升一厘的話500萬供款(25年按揭)每月供款便會增加2,500元;要是全數跟隨美國加息一厘半,每月供款更會增加4,000元。假若首期的500萬元是「靠父幹」加按原本的住宅單位籌集,額外利息負擔便可能超過6,000元,對樓市承接力的打擊實在不言而喻。

再從宏觀經濟條件看,香港家庭的負債比率早已不斷上升,2016年升至佔GDP67.1%,今年一月已升至69.1%。一旦香港進入加息周期,負債纍纍的企業及家庭肯定要撙節投資及消費開支應付還款的需求,經濟活動肯定受打擊,經濟增長也會受拖累。

今次金管局入市接港元沽盤即使來看好像水不揚波,影響不大,但走資速度從來難以預計上星期末短短48小時銀行結餘已減少超過5%,反映利率轉勢逼在眼前,熾熱的樓市、經濟也將隨之轉勢。

盧峯

香港 蘋果日報

 

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