樓市「只升不跌」神話快將幻滅

在中美貿易戰陰霾下,人民幣匯價不斷尋底,中港股市持續下跌,比年初高位分別下跌了兩、三成。其他如外國定單、投資前景都在惡化中,連中國政府官方也不得不承認有部份內地出口企業被要求暫停付運貨品。要知道中國官方向來不願認衰,現在被迫承認出口企業勢危,情況看來已相當嚴重。可在眾多經濟、投資環節中有一個屹立不倒,甚至不斷創新高,那就是本地樓市。

儘管上星期樓價指數輕微回落,但今年以來香港樓價升勢持續,樓價比今年年初至少上升一成多。地產代理業內人士強調樓價升勢未止,稍稍回氣又會回復升勢,整體樓價指數快將超越190點大關,挑戰200點也大有可能。

15年升勢製造非理性亢奮

而以實際呎價計,不同類型樓宇先後創新高已不是甚麼新聞,北角臨海屋苑六萬元一呎已好像理所當然,市區居屋過萬元一呎同樣引不起甚麼反響。總之,樓市當前已進入有買貴冇買錯的超級亢奮階段,市場信心滿滿的相信樓價不可能下跌,也不會下跌。即使宏觀經濟環境如何惡化,即使「息魔」快將殺到,即使通脹可能升溫令利率加快上升,都不足以打消這樣的信念,都不足以扭轉樓價長升長有的神話。

當然,樓市泡沫不破的神話不是一天或一年煉成的。回看今次樓市大牛市,基本上是從2003年底沙士疫潮完結後開始,到今年長達15年;即使是從金融海嘯後的09年開始算,本地樓市升勢也長達10年。在這一段長時間內,任何投資物業的人都獲利豐厚,有的樓宇升值兩、三倍,高位接貨的也至少坐享四、五成升幅;而蝕讓損手的個案絕無僅有。

在這樣贏家佔壓倒性多數的市場,在這種任何時候入市都穩賺不賠的市場,誰還會相信樓價有大幅調整的可能,誰會認為自己會交上霉運碰上「不可能」出現的跌市。

由於這種「樓價長升不跌」的非理性亢奮已變得牢不可破,一般政府打壓樓市政策、逆周期措施又或加息已沒有多少作用,不管是增加土地供應,限制買家身份如只限港人購買以至循序漸進加息都不足以動搖這份信念,因為它們都只能造成局部影響,打破不了樓價續升的心理預期。要真正令樓市轉勢,大概只有系統性危機(Systemic Crisis)臨頭,例如重大金融危機或金融海嘯之類。

宏觀經濟條件不利房地產

上一回香港樓市瘋癲期是八十年代末到97年的十年,當時同樣出現那種樓市只升不跌迷思,即使港英政府大幅限制按揭成數及加推各種打擊炒賣措施都不管用,直到亞洲金融風暴來襲,引發系統性金融危機包括匯率貶值、股市大跌、資金鏈斷裂,才令樓價在幾個月內下跌三成,入市撈底的投資者一一損手,樓價天天向上的預期開始逐步扭轉,往後幾年更是不斷尋底。

08年金融海嘯規模比亞洲金融風暴大,但沒有直接衝擊亞太區經濟,加上中國政府動用四萬億元救市紓緩衝擊,令香港沒有再發生金融系統危機,但樓價在當時仍一度顯著下跌兩成以上。

當前香港樓價比97、08年時更高不可攀,更脫離經濟基本因素及市民的負擔能力,但由於市場仍有大量閒置資金追逐有回報資產,加上十多年大牛市打造的樓價不跌信念,樓價要回到合理水平及跟經濟基本因素接近,得像97年那樣出現另一次系統性金融危機,大幅轉變資產市場的基調與資金流向才能達成。而從目前的宏觀經濟條件看,出現新一次系統性危機的可能性其實甚高。

事實上中美貿易戰不斷升溫已開始打擊內地製造業及亞太區產業鏈,內地經濟走弱加上人民幣貶值的衝擊更是不容忽視;美國利率長期偏低後逐步回升則令全球資金開始收緊;再加上美國總統特朗普這個「黑天鵝」隨時出怪招引發政經風暴,一環扣一環下任何局部危機都足以變成系統性危機。到時候支撐樓市的資金鏈、信念就可能被撼動,令樓價短時間內大幅調整,長達十多年的房地產大牛市將因此結束。

盧峯

香港 蘋果日報

 

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