澳紐與中國房屋限購令的分別

作者范國威是立法會議員,姚松炎是房產發展研究中心創辦人

即使香港政府實施了多項俗稱「辣招」的新印花稅多年,聲稱管理需求,但成效不彰,尤其是關於非本地人買樓的額外印花稅。由於樓價和匯率的預期升幅可觀,非本地買家愈來愈不介意繳交新印花稅,完全失去打擊非本地買家炒貴香港樓價的原意。因此不少意見認為必須採取進一步的限購令,直接透過行政措施限制非本地人購買部分房屋,以紓緩樓價上升的動力。

現時澳洲和中國均有實施限購令,而新西蘭亦剛通過限購令法例。但澳紐式的限購令與中國式的限購令,在原則上有很大分別。先了解兩者的分別和效果,對香港市民考慮參考哪一套限購令,應該有很大幫助。

澳紐限購令區分一二手市場

首先,澳紐的限購令主要以一手市場和二手市場區分,基本上非常住居民仍可置業或投資住宅房產,但只限於一手市場。政策可確保二手市場免受非常住居民買家炒高,同時不限制非常住居民的置業和投資行為。除了限制買二手樓外,一手樓宇亦設有50%境外持有的比率上限,以確保本地人仍可買到一手樓宇,考慮頗周詳。

其他措施還包括空置稅(或限期內出售/出租)和資本增值稅的調整。同樣,在公司買家方面,海外公司亦只可購買一手樓。政策簡單而一致,可避免炒家利用漏洞鑽空子。

關於限制非本地買家只准買一手樓的原因,既因為保障本地買家的置業機會,及減少因投機而令本地人負擔不起樓價,再者一手市場增加供應的彈性較高,可因應非本地買家需求改變而調節的能力,比二手市場高得多。而且,購買一手樓對本地建造業有創造就業職位和建材貿易等經濟效益,對推動本地經濟增長有利。

事實上澳洲一直有實施限購令,而自2017年5月9日起進一步限制一手樓宇,只限50%賣給非常住居民或海外公司,並實施空置稅和調高資本增值稅。而今年樓價升幅已有所放緩,悉尼樓價指數更出現輕微回落。數據顯示,悉尼樓價指數的年度升幅由2017年第一季的14.4%,回落至2018年第一季的-0.5%,總計下跌了差不多15個百分點。墨爾本的同期指數年度升幅,也由13.4%放緩至6.2%。

中國同限本地及非本地需求

相反,中國的限購令以5種限制為主,包括限購、限貸、限售、限價、限商。限購方面,無論在深圳、廣州、上海、北京,均以准許購買多少套房為限,本戶籍家庭限購兩套房,非戶籍家庭限購一套房,不分一手或二手樓。

由於非戶籍家庭仍可購買最多一套房,如果非戶籍買家人數眾多,仍會對房價有一定推升壓力,及影響本地人的置業可能,所以未必能有效遏止非本地資金炒貴樓價。而且由於本戶籍買家亦受限制,即限制了本地需求,應有助限制樓價上升動力。

換言之,中國的限購令的成效是同時來自限制本地及非本地需求,與澳紐的政策方針不一樣。

企業買樓的限制方面,今年8月深圳索性暫停企業法人單位購買新建商品住房和二手住房,基本上完全禁止企業買樓。這可能會影響企業的營運需要或註冊意欲,對於較為國際化的香港,未必適合。上海則只限符合某些特定條件的企業才可購買商品房,並限制在5年內不可出售。廣州和北京的政策,主要限制法人單位不得將商業、辦公項目改為居住用途。各師各法、有鬆有緊,相信與經濟政策的兼容有關。

香港宜參考澳紐政策

因此,香港較宜參考澳洲在企業限購的政策,即只容許企業購買一手樓,令政策對個人與企業具有一致性,減少混亂,亦可減少企業買樓對本地人置業的影響,亦不至影響非本地買家的置業和投資空間。

限售令方面,最近深圳再加碼調控,把所有新購買的新建商品住房和二手住房均限制在3年內禁售。這與新西蘭的想法剛好相反:當深圳限制買家在3年內不准出售,新西蘭卻限制必須出售或出租(除非成為公民自住)。前者的理據應是避免短炒,後者則想避免空置。

以香港實施額外印花稅(SSD)的經驗,限制一定年期不准出售會導致市場供應減少,反而會推高樓價。加上香港沒有二手空置稅,仿效新西蘭限制非本地買家必須在一定年期內出售或出租,可減少不必要的空置樓宇及「假佔用實空置」的情况。

最後,由於中國城市的樓價只有平均價格變化資料,沒有可靠的樓價指數,難以測量有關限購令對降價的成效。然而從近期深圳推出調控新政以打擊離婚炒房等投機亂象,可想而知,以單位數量上限的限購令,未必有效打擊炒樓,反而引發諸如假離婚行為以規避限制,扭曲社會制度、破壞家庭穩健,未必可取。

香港 明報

 

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