樓價跌多少才算跌夠?

未來一年或更長時間內本地樓市的問題已不是會否下跌而是下跌多少。先看差餉物業估價署最新資料,在連升二十八個月後本地樓價到今年八月份終於結束升勢,輕微回落。再看中原樓價指數,近八個星期是跌多升少,最近三個星期更有兩個星期是全港各區樓價齊跌。換言之,從八月開始,本地樓市已是強弩之末,進入從升轉跌的格局

息魔真正殺到 熱錢撤離

現在,處於轉角的樓市將面對重要打擊:本地利率上升終於成為事實,未來幾個月銀行還會進一步加息甚至追加,在「息魔」真正殺到下,八月開始的樓價跌勢肯定持續及加劇。事實上在香港大小銀行決定加息後,多家大行已紛紛提出看淡樓市的報告,有的估計未來幾個月樓價將下跌5至8%,有的預期一年內下跌15%;個別分析員則認為今次跌浪可能令樓價下跌兩三成。

這些估計各有本身的依據,但都偏向保守,既沒有反映樓市基本因素大幅轉壞,更沒有考慮到宏觀經濟存在的重大風險,隨時嚴重低估樓市調整的幅度與速度。

樓價早在幾年前已嚴重脫離經濟基本因素及市民收入增長,到現時動輒每呎萬五以至二萬元以上更是離地,除了靠父幹或家人夾錢支持外,大部份上班族只能望樓興嘆,根本無力買樓或換樓。支撐當前樓市癲價的基礎只有一個,那就是超低息環境令大量游資熱錢泊在香港尋求短期賺快錢機會。

然而隨着加息周期正式展開,未來兩年本港息口將持續上升,再加上要追回美息自2015年以來的上升幅度,最優惠利率隨時上升兩厘或以上。以近日將軍澳「一間樓都係五百萬咋嘛」計算,加息兩厘意味每月供款大增三千元;再加上支付二百萬首期資金成本,買樓登時變成成本高、負擔重、回報低的投資,投資者數目將因此大大縮減,原來搵快錢的資金也會迅速離場。少了投資者承接,再加上用家供樓負擔過重,樓價下調壓力將比預期大得多。

另一方面,特區政府降低居屋售價折扣從七成降到52%,並將長期實行。這樣的政策改變意味置業階梯最底層的一群買家不再急於在私人市場追逐昂貴的中小型單位(動輒500萬),甚至乾脆退市,情願等待售價廉宜得多的居屋。要知道他們代表的是對中小型單位的主要剛性需求,這些購買力一旦退出市場,加上投資者不再熱衷入市,樓市不管是剛性還是投資需求都將大幅減少。

貿戰陰霾 北水賣樓套現

此外還得考慮私人住宅供應增加的趨勢。首先,未來四年仍是私人樓宇供應的高峯,每年新增供應都在二萬個以上,比過去十年的平均供應大幅增加。更何況特首林鄭月娥剛宣佈引入一手樓空置稅,促使發展商加快供貨速度,不能再像以往唧牙膏那樣分幾年賣樓控制供應。這樣下來,私人住宅供應總量固然增加,發展商又有盡快賣樓的壓力,而一些中型發展商或資金鏈緊張的內地發展商隨時會劈價賣樓,以加快資金回籠及避過空置稅。二手樓業主在新形勢下陷於捱打,只好同樣降價求售,引發連鎖效應,令樓價下跌的速度比預期快得多也猛得多。

不得不提的當然還有貿易戰及中國經濟放緩的情況。正如我們多番強調,特朗普的貿易戰一招接一招,將令中國出口業、製造業大幅收縮,失業人口則迅速增加,消費力下跌;原來的樂觀情緒及對前景的信心將會迅速蒸發,變成悲觀及保守當導;而在前景變得不明朗甚至悲觀下,減少投資增持現金是常態,也是必然的自保手段。要知道內地投資者在香港樓市獲利甚豐,即使降價賣樓仍有相當可觀利潤,他們自然會果斷出售部份投資物業套現,確保自身的資金鏈不會斷裂。

顯而易見,香港樓市不但面對大幅加息,供應增加,需求下降等重大衝擊,更因中美貿易戰成為內地企業、投資者的提款機,讓他們套取流動現金。在各種各樣不利因素夾擊下,本地樓價未來一年怎可能只跌10至15%呢?

盧峯

香港 蘋果日報

 

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