首置上車盤 圓港青置業夢

高樓價下樓市吹淡風,發展商低價推出新盤,套現百億。政府推出首置上車盤「煥然懿居」,上萬登記者中八成申請者都是「八十後」、「九十後」的年輕人。

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《超訊》2019年2月號

香港樓價不斷上漲,年輕人買樓越來遙不可企及。美國加息為樓市吹起淡風後,近日一手市場出現回暖,繼去年底觀塘新盤凱匯以低價推售,大受市場追捧後,發展商紛紛以低價推盤策略出擊,掀起新盤混戰。2019年伊始,已經有兩個新界新盤先後以低市價推出,馬頭角新盤亦已開價加入戰圈,與正接受申請的紅磡港人首置上車盤「煥然懿居」掀起搶客戰。

事實上,香港政府推出的首置上車盤,不同於私樓,大部分限制與居屋政策相若,未來不能加按或轉按套現,未補地價前不能出租,買家要有心理準備。初步收到的一萬份申請中,逾八成申請者是「八十後」和「九十後」的年輕人,年齡介乎18至38歲之間。

以低市價三成套現百億

據《超訊》觀察,去年6月中美貿易戰爆發,香港也迎來了12年來首次加息,調高按揭最優惠利率(P),樓市充斥利淡因素,成交有所回調,去年下半年的部分新盤開售銷情有所放緩,直至年底「習特會」後中美貿易戰暫時停火,觀塘新盤凱匯以低市價三成開盤,首批單位折實平均呎價僅17388元,立即引發搶購潮,成為一手新例後最快銷售套現逾百億元的新盤,順勢帶動一手市況回暖,可見市場的置業需求迫切。

見到購買力開始流向一手市場,發展商紛紛抓緊時機,在農曆新年前推出新盤。大埔新盤天鑽同樣以低市價搶攻,收票反應理想,超額認購逾14倍;屯門The Carmel首批單位入場實呎價更低於一萬元,平均實呎10901元,為約兩年來首批呎價最便宜的大型新盤。此外,土瓜灣馬頭角新盤Downtown 38日前開價,連日收票表現亦不俗。多個大型新盤低開登場,當中不少提供各種付款優惠,相信是與紅磡市建局首置上車盤、以市價六二折發售的煥然懿居等資助房屋互爭客源。究竟私樓仰或資助房屋誰將跑出,大家拭目以待。

首個港人首次置業先導項目、市建局「煥然懿居」公布的價單及售樓書顯示,總計450伙以市價62折發售,售價介乎314萬至661萬元,450伙實用面積261呎至507呎不等,呎價介乎11,692至13,969元,1月3日開始接受申請。是次樓盤82%是開放式(無房間)及一房單位,最低入場價314萬元的單位,實用面積為261呎。

「煥然懿居」位於土瓜灣馬頭圍道,市建局2018年7月把項目改作「港人首次置業」先導項目。項目分兩座,共493伙,當中43伙會抽起以市價出售,其餘作首置盤發售。市建局行政總監韋志成說,市建局暫無第二個發展項目適合做首置盤,但有需要時會支持政府;又說所有單位售出,並以現時市價計算商舖及停車場後,收入「已非常接近成本」。

購買港人首置上車盤有不少限制,單身者每月入息要介乎28,501至37,050元之間;二人或以上家庭則為57,001至74,100元,在香港不能有住宅物業,亦不能享受或曾享受政府及相關機構的房屋資助。買入單位後首五年,除非獲市建局同意及符合市建局條件,否則不可轉讓或出租單位,要待五年後補地價;市建局亦不會回購單位。

市建局於本月3至23日派表及收表,今年3月抽籤,6月揀樓,預計明年中可入伙。市建局物業及土地總監藍志光表示,二人以上家庭選樓會有優先權,同時段會有10組揀樓,六組二人以上家庭申請者先選,其後輪到四名單身者。

單身者只可申請開放式或一房單位,以項目入息最低門檻計算,若每月以一半收入供樓,並做足九成按揭及還款30年,只能買到408萬元以下單位,但部分一房單位高達549萬;參考價單,共有164個單位低於408萬元,佔總首置供应單位的36%。

土瓜灣區現時二手樓平均實用呎價約17,000元,中原地產研究部高級聯席董事黃良昇直言,首置盤入息門檻不低,反問「入息去到這個水平的人,是否會買首置盤?」他認為,煥然懿居主要是針對「無父幹」的高收入者,即買樓不靠父母,自行準備首期,故難以預料銷情。

港人首置上車盤反應熱烈

申請開始僅過去十幾日,首個港人首置上車盤反應熱烈,有超過八成申請者都是「八十後」、「九十後」的年輕人,正好顯示剛性需求強勁。市區重建局行政總監韋志成透露,煥然懿居初步數字收到逾一萬份申請表,超額認購逾21倍,約22人爭奪一伙單位,逾八成申請者是「八十後」和「九十後」的年輕人,年齡在18至38歲之間。

據當局對申請表進行的初步統計觀察顯示,申請者以單身人士佔多數約64%,其餘約36%為家庭申請。按年齡分布,超過八成的申請者屬於「八十後」和「九十後」,即年齡介乎18至38歲;屬八十、九十後的家庭,則佔申請總數約三成。韋志成認為,數據反映「首置盤」對單身年輕人及年輕家庭,有一定吸引力。

「首置盤」項目的單身及家庭申請者的每月收入下限為28,501元及57,001元,韋志成指,初步分析發現約一半申請者均貼近「下限」。而資產限額方面,一人申請者及家庭的資產限額分別為128萬元及255萬元。根據調查,約七成申請者的總資產淨值不多於128萬元,約一半申請者則在64萬元或以下。

韋志成指出,數據反映申請人雖然收入水平較高,但儲蓄和資產不足在私人市場「上車」,因現時銀行最高只承造八成按揭,業主最少要儲蓄過百萬元,才可以承擔兩成首期,「即使家庭收入上升,亦未必有足夠儲蓄應付第一筆置業款項。」陳茂波早前亦在個人網誌表示,政府現階段無意減辣,但會研究幫助首期不足有供款能力的置業人士上車。

此外,有四成的申請人居住新界區,以及現居於公屋或資助房屋,計劃「分戶」申請「首置」項目。韋志成表示,數據有助政府日後在資助房屋的選址上,有更周詳規劃。

縱然首置盤限制諸多,卻絲毫無法阻擋申請者的熱情,亦反映樓價高企下,年輕人愈來愈明白到居住的需要,希望利用首次置業折扣優惠的機會,圓一個置業夢。「煥然懿居」申請於1月23日截止,預料申請結果遠比初步公布的數字為高,對政府之後推出房屋政策具有指標作用。

文/陸璟,《超訊》2019年2月號 

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